Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y1JSKI-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 84 m², piętro 2/4
Szwederowo, Bydgoszcz
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 84 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1998
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szwederowo
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bydgoszcz-84m2-czterop)
/media/galactica/makler/ofe_111104302-3afccee5.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 106 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 26.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 50 dni.
- 4Cena spadła o −3% (było 780 000 zł), 3.11.2026.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 84 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 84 m² | 2 | 759 000 zł | 9036 | — |
| Kujawska | 83 m² | 2 | 779 000 zł | 9386 | 200 m |
| Kujawska | 83 m² | 2 | 759 000 zł | 9145 | 222 m |
| Kujawska | 83,9 m² | — | 779 000 zł | 9285 | 288 m |
| Wzgórze Wolności | 83 m² | 1 | 780 000 zł | 9398 | 545 m |
| Szwederowo | 86 m² | — | 599 000 zł | 6965 | 718 m |
| Brzozowa | 67,7 m² | 4 | 449 000 zł | 6631 | 795 m |
| Tomasza Golloba | 77 m² | 4 | 569 000 zł | 7390 | 851 m |
| Szwederowo | 86,4 m² | 2 | 807 750 zł | 9350 | 959 m |
| Szwederowo | 86 m² | 3 | 810 832 zł | 9428 | 988 m |
| Centrum | 85 m² | 2 | 1 020 000 zł | 12 000 | 1 km |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 86,6 m² | 1 | 805 473 zł | 9300 | 1 km |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 73 m² | 4 | 619 000 zł | 8480 | 1 km |
| Toruńska | 95,6 m² | 13 | 1 515 260 zł | 15 850 | 1 km |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 94 m² | — | 599 000 zł | 6372 | 1 km |
| Toruńska | 94,7 m² | 8 | 1 372 425 zł | 14 500 | 1 km |
Mediana podobnych — 10 106 zł/m²; to mieszkanie — 9036 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 780 000 zł |
| 3.11.2026 | Gethome | zmiana ceny | 759 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5844 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.