Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YY7MSX-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 83 m², piętro 3/6
Angielska Grobla, Śródmieście, Gdańsk
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 83 m²
- Piętro
- 3 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-srodmiescie-ang) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-srodmiescie-angiel)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 660 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 944 zł/m²) za 83 m² wychodzi ok. 1 489 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.06.2026 (166 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 43 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Angielska Grobla: 40 ofert sprzedaży (mediana 22 465 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 20 517 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 83 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 54 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 944 zł/m², czyli ok. 1 489 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 83 m² | 3 | 1 650 000 zł | 19 880 | — |
| ul. Angielska Grobla | 96 m² | — | 2 399 900 zł | 24 999 | 0 m |
| Angielska Grobla | 83,5 m² | — | 1 650 000 zł | 19 761 | 0 m |
| Angielska Grobla | 74 m² | 4 | 1 050 000 zł | 14 189 | 0 m |
| Angielska Grobla | 78,8 m² | — | 1 640 000 zł | 20 820 | 0 m |
| ul. Szafarnia | 96,2 m² | 1 | 1 700 000 zł | 17 672 | 95 m |
| ul. św. Barbary | 87,7 m² | 2 | 2 099 000 zł | 23 948 | 122 m |
| Barbary | 94,8 m² | — | 1 840 000 zł | 19 403 | 197 m |
| Barbary | 87,8 m² | — | 1 719 000 zł | 19 572 | 197 m |
| ul. św. Barbary | 96,2 m² | 2 | 2 290 000 zł | 23 797 | 213 m |
| Chmielna | 70 m² | 3 | 2 061 320 zł | 29 447 | 225 m |
| Mariana Seredyńskiego | 95 m² | 2 | 1 199 000 zł | 12 621 | 290 m |
| Mariana Seredyńskiego | 97 m² | 2 | 1 340 000 zł | 13 814 | 334 m |
| Chmielna | 70,7 m² | — | 2 061 320 zł | 29 160 | 341 m |
| Chmielna | 74 m² | 7 | 1 450 000 zł | 19 595 | 341 m |
| Chmielna | 74 m² | — | 1 430 000 zł | 19 324 | 341 m |
Mediana podobnych — 23 000 zł/m²; to mieszkanie — 19 880 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 650 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 511 zł/m² z 10 808 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 43 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.