Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RMA0I--20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 82 m², piętro 1/7
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 82 m²
- Piętro
- 1 z 7
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny/ob/4950024) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-82m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 100 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 695 zł/m²) za 82 m² wychodzi ok. 1 369 000 zł — oferta jest o 28% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 82 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 695 zł/m², czyli ok. 1 369 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 82 m² | 1 | 985 000 zł | 12 012 | — |
| Czyżyny | 72 m² | 1 | 910 000 zł | 12 639 | 0 m |
| Centralna | 73 m² | 5 | 1 249 000 zł | 17 110 | 3 m |
| Konstantego Ildefonsa Gałczyńskiego | 93 m² | 2 | 1 628 542 zł | 17 511 | 256 m |
| Narciarska | 75 m² | 1 | 1 336 700 zł | 17 823 | 495 m |
| Narciarska | 93 m² | 2 | 1 628 000 zł | 17 505 | 495 m |
| Czyżyny | 78 m² | 2 | 935 000 zł | 11 987 | 543 m |
| Czyżyny | 78 m² | 2 | 930 000 zł | 11 923 | 543 m |
| Czyżyny | 78 m² | 2 | 926 000 zł | 11 872 | 543 m |
| Czyżyny | 78 m² | 2 | 932 000 zł | 11 949 | 543 m |
| Centralna | 97 m² | 4 | 1 315 444 zł | 13 561 | 551 m |
| Sołtysowska | 72 m² | 5 | 1 261 500 zł | 17 521 | 631 m |
| Sołtysowska | 78 m² | 2 | 1 009 425 zł | 12 941 | 631 m |
| Centralna | 71 m² | 5 | 1 232 798 zł | 17 363 | 631 m |
| Centralna | 71 m² | 1 | 970 632 zł | 13 671 | 631 m |
| Centralna | 70 m² | 4 | 1 017 506 zł | 14 536 | 631 m |
Mediana podobnych — 13 972 zł/m²; to mieszkanie — 12 012 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 985 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 985 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 985 000 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 985 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 176 zł/m² z 22 937 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.