Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RJ-YAC-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 80 m²
ul. Leopolda Tyrmanda, Muchobór Wielki, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 80 m²
- Dzielnica
- Muchobór Wielki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-muchobor-wielki-ul-leopolda)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 892 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 638 zł/m²) za 80 m² wychodzi ok. 1 011 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (4 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Ulica Leopolda Tyrmanda: 9 ofert sprzedaży (mediana 11 625 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 62 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 638 zł/m², czyli ok. 1 011 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80 m² | — | 930 000 zł | 11 625 | — |
| Mińska | 76 m² | 4 | 880 000 zł | 11 579 | 184 m |
| ul. Melchiora Wańkowicza | 74 m² | — | 880 000 zł | 11 892 | 287 m |
| Trawowa | 80 m² | — | 990 000 zł | 12 383 | 326 m |
| ul. Aleksandra Godlewskiego 11 | 76 m² | — | 829 000 zł | 10 908 | 393 m |
| Zagony | 95 m² | — | 1 090 000 zł | 11 474 | 431 m |
| okolice ul. Stanisława Kunickiego | 88,2 m² | 0 | 1 080 000 zł | 12 241 | 618 m |
| okolice ul.Mińskiej | 90,8 m² | 1 | 1 350 000 zł | 14 868 | 618 m |
| okolice Drohobyckiej | 69 m² | 2 | 655 000 zł | 9493 | 618 m |
| Fabryczna | 78 m² | 2 | 1 150 000 zł | 14 744 | 1,1 km |
| Gagarina | 94,6 m² | — | 849 000 zł | 8973 | 1,1 km |
| Szkocka | 64 m² | — | 658 900 zł | 10 295 | 1,2 km |
| ul. Rogowska | 84 m² | — | 1 008 000 zł | 12 000 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 11 892 zł/m²; to mieszkanie — 11 625 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Adresowo | dodane | 930 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 982 zł/m² z 16 574 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.