Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UK_MAK-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 79,3 m²
Herbsta, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 79,3 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 017 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 134 zł/m²) za 79,3 m² wychodzi ok. 882 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Lothara Herbsta: 218 ofert sprzedaży (mediana 13 608 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 12 811 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 52 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 134 zł/m², czyli ok. 882 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79,3 m² | — | 1 049 000 zł | 13 237 | — |
| Lothara Herbsta | 80 m² | 2 | 1 039 115 zł | 12 989 | 0 m |
| Herbsta | 77 m² | — | 949 000 zł | 12 325 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 80 m² | 1 | 1 009 000 zł | 12 613 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 72 m² | 2 | 869 000 zł | 12 069 | 0 m |
| Herbsta | 75,6 m² | — | 1 299 000 zł | 17 189 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 72 m² | 2 | 969 845 zł | 13 470 | 0 m |
| Herbsta | 79,4 m² | — | 999 000 zł | 12 576 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 72 m² | 5 | 999 980 zł | 13 889 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 80 m² | 5 | 1 049 000 zł | 13 113 | 0 m |
| Herbsta | 80,6 m² | — | 1 049 000 zł | 13 021 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 79 m² | 0 | 1 056 315 zł | 13 371 | 0 m |
| Herbsta | 80,8 m² | — | 1 009 000 zł | 12 491 | 0 m |
| Herbsta | 76,8 m² | — | 839 000 zł | 10 926 | 0 m |
| Lothara Herbsta | 75 m² | 2 | 869 000 zł | 11 587 | 0 m |
| Herbsta | 76,8 m² | — | 838 999 zł | 10 926 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 832 zł/m²; to mieszkanie — 13 237 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 049 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 049 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 982 zł/m² z 16 574 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.