Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HPJFSA-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 79 m²
Centrum, Poznań
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 79 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-poznan-centrum-4-pokojowe-79-m2-j4w)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 67% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 186 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 234 zł/m²) za 79 m² wychodzi ok. 1 361 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Ulica Centrum: 2 ofert sprzedaży (mediana 19 353 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 605 zł/m² z 8663 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 234 zł/m², czyli ok. 1 361 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79 m² | — | 1 476 855 zł | 18 694 | — |
| Nowowiejskiego | 73,5 m² | 4 | 1 578 872 zł | 21 487 | 523 m |
| Jeżycka | 93,4 m² | — | 899 000 zł | 9625 | 618 m |
| Działyńskich | 73,7 m² | 5 | 1 472 900 zł | 19 991 | 641 m |
| Działyńskich | 76,5 m² | 5 | 1 358 400 zł | 17 750 | 641 m |
| Działyńskich | 63,9 m² | — | 594 084 zł | 9300 | 679 m |
| Krasińskiego | 94,1 m² | — | 980 000 zł | 10 415 | 739 m |
| Jana Kochanowskiego | 94 m² | — | 849 240 zł | 9035 | 802 m |
| Jana Kochanowskiego | 94 m² | — | 888 160 zł | 9449 | 802 m |
| Żurawia | 75,4 m² | 2 | 987 609 zł | 13 100 | 1,1 km |
| Zagonowa | 89,7 m² | — | 1 199 000 zł | 13 364 | 1,3 km |
| ul. św. Wawrzyńca | 80,2 m² | 4 | 883 000 zł | 11 010 | 1,3 km |
| ul. Jana Henryka Dąbrowskiego | 94 m² | 5 | 1 198 848 zł | 12 754 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 754 zł/m²; to mieszkanie — 18 694 zł/m² (+47%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 476 855 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 605 zł/m² (8663 transakcje); połowa transakcji między 10 086 zł/m² a 13 480 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 873 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 795 zł/m² z 7019 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 090 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 533 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.