Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ERU2MM-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 76 m², piętro 3/3
Wrzosy, Toruń
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 76 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wrzosy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-wrzosy-rolnicza-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-wrzosy-rolnicza/ob/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 516 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 9395 zł/m²) za 76 m² wychodzi ok. 714 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.09.2026 (50 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 51 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 76 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 457 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9395 zł/m², czyli ok. 714 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 76 m² | 3 | 750 000 zł | 9868 | — |
| ul. Rolnicza | 86 m² | — | 800 000 zł | 9302 | 55 m |
| Rolnicza | 76,9 m² | — | 750 000 zł | 9757 | 231 m |
| Rolnicza | 85,8 m² | — | 750 000 zł | 8746 | 231 m |
| Koniuchy | 80 m² | 2 | 830 000 zł | 10 375 | 1,1 km |
| Harcerska | 80,1 m² | — | 799 000 zł | 9974 | 1,1 km |
| Mokre Przedmieście | 71 m² | 4 | 922 300 zł | 12 990 | 1,2 km |
| ul. Stefana Batorego | 71 m² | — | 899 000 zł | 12 662 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 9974 zł/m²; to mieszkanie — 9868 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 677 zł/m² z 2132 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 51 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.