Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EMDFOD-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 76 m², piętro 3/4
Karola Bunscha, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 76 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-karola-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-karola-bun)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 190 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 858 zł/m²) za 76 m² wychodzi ok. 1 129 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica KAROLA BUNSCHA: 294 ofert sprzedaży (mediana 14 909 zł/m²), 101 transakcji w rejestrze (mediana 15 563 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 76 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1329 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 858 zł/m², czyli ok. 1 129 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 76 m² | 3 | 1 044 762 zł | 13 747 | — |
| Karola Bunscha | 76 m² | 2 | 1 037 136 zł | 13 647 | 0 m |
| Karola Bunscha | 76 m² | 1 | 976 128 zł | 12 844 | 0 m |
| Dębniki | 86 m² | 1 | 1 352 712 zł | 15 729 | 330 m |
| Karola Bunscha | 65 m² | 0 | 920 730 zł | 14 165 | 355 m |
| Karola Bunscha | 67 m² | 0 | 947 379 zł | 14 140 | 355 m |
| Szymona Szymonowica | 76 m² | 1 | 1 133 294 zł | 14 912 | 423 m |
| Szymona Szymonowica | 76 m² | 1 | 1 057 234 zł | 13 911 | 425 m |
| Skotnicka | 73,5 m² | — | 889 350 zł | 12 100 | 451 m |
| Skotnicka | 74 m² | — | 879 000 zł | 11 878 | 451 m |
| Dębniki | 90 m² | 3 | 1 464 156 zł | 16 268 | 507 m |
| Dębniki | 90 m² | 2 | 1 418 966 zł | 15 766 | 507 m |
| Dębniki | 86 m² | 3 | 1 395 792 zł | 16 230 | 507 m |
| Babińskiego | 90,5 m² | — | 1 420 536 zł | 15 700 | 630 m |
| Babińskiego | 90,4 m² | — | 1 464 156 zł | 16 200 | 630 m |
| Doktora Józefa Babińskiego | 90 m² | 4 | 1 465 776 zł | 16 286 | 630 m |
Mediana podobnych — 15 766 zł/m²; to mieszkanie — 13 747 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 7.11.2026 | Morizon | dodane | 1 044 762 zł |
| 7.11.2026 | Gratka | dodane | 1 044 762 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.