Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Z_Q1CB-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 76 m²
Bacciarellego, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 76 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/27063)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 336 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 371 zł/m²) za 76 m² wychodzi ok. 1 016 000 zł — oferta jest o 30% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Cena spadła o −3% (było 730 000 zł), 10.11.2026.
- 6Ulica Marcellego Bacciarellego: 10 ofert sprzedaży (mediana 11 547 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 16 525 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 76 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 18 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 371 zł/m², czyli ok. 1 016 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 76 m² | — | 710 000 zł | 9342 | — |
| Bacciarellego | 83 m² | — | 1 659 000 zł | 19 988 | 0 m |
| ul. Braci Gierymskich 156 | 77 m² | 0 | 1 408 185 zł | 18 300 | 293 m |
| Vespucciego | 74,2 m² | 3 | 1 695 000 zł | 22 859 | 612 m |
| Vespucciego | 74 m² | — | 1 290 000 zł | 17 444 | 612 m |
| Vespucciego | 74,2 m² | 3 | 1 694 999 zł | 22 856 | 612 m |
| Braci Gierymskich | 77 m² | 1 | 1 467 560 zł | 19 059 | 676 m |
| Braci Gierymskich | 77 m² | 0 | 1 498 456 zł | 19 461 | 676 m |
| Braci Gierymskich | 76 m² | 0 | 1 408 185 zł | 18 529 | 676 m |
| Braci Gierymskich | 77 m² | 1 | 1 490 732 zł | 19 360 | 676 m |
| Braci Gierymskich | 77 m² | 2 | 1 483 008 zł | 19 260 | 676 m |
| Monte Cassino | 77,5 m² | 1 | 990 000 zł | 12 773 | 875 m |
| Monte Cassino | 79 m² | — | 1 098 000 zł | 13 899 | 875 m |
Mediana podobnych — 19 260 zł/m²; to mieszkanie — 9342 zł/m² (−51%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 730 000 zł |
| 10.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 710 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.