Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FK60HU-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 74 m², piętro 1/2
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 74 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-kobierzyns) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-kobierz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 035 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 844 zł/m²) za 74 m² wychodzi ok. 1 098 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (62 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 100 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 844 zł/m², czyli ok. 1 098 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74 m² | 1 | 1 234 708 zł | 16 685 | — |
| Dębniki | 88 m² | 0 | 1 442 575 zł | 16 393 | 0 m |
| Dębniki | 74 m² | 0 | 1 281 558 zł | 17 318 | 0 m |
| Dębniki | 80 m² | 0 | 1 372 228 zł | 17 153 | 0 m |
| Dębniki | 74 m² | 0 | 1 185 280 zł | 16 017 | 0 m |
| Dębniki | 72 m² | 2 | 1 330 504 zł | 18 479 | 0 m |
| Dębniki | 87 m² | 0 | 1 438 484 zł | 16 534 | 0 m |
| Dębniki | 71 m² | 2 | 1 188 394 zł | 16 738 | 0 m |
| Piltza | 78 m² | — | 879 000 zł | 11 269 | 512 m |
| Lubostroń | 60 m² | 3 | 1 109 000 zł | 18 483 | 595 m |
| Doktora Józefa Babińskiego | 72 m² | 3 | 1 245 280 zł | 17 296 | 609 m |
| Dębniki | 86 m² | 2 | 1 330 000 zł | 15 465 | 746 m |
| Babinicza | 78 m² | 1 | 1 050 000 zł | 13 462 | 835 m |
| Władysława Krygowskiego | 76 m² | 1 | 1 129 000 zł | 14 855 | 904 m |
| Dębniki | 86 m² | 1 | 1 352 712 zł | 15 729 | 946 m |
| Chmieleniec | 88 m² | 0 | 1 190 000 zł | 13 523 | 968 m |
Mediana podobnych — 14 827 zł/m²; to mieszkanie — 16 685 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 234 708 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 234 708 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 122 zł/m² z 23 166 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 100 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.