Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RJFL1W-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73 m², piętro 3
Bielany, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- 3
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bielany
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bielany-rudni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 753 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 533 zł/m²) za 73 m² wychodzi ok. 1 061 000 zł — oferta jest o 36% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 79 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 533 zł/m², czyli ok. 1 061 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 3 | 1 445 389 zł | 19 800 | — |
| Bielany | 73 m² | 2 | 1 423 378 zł | 19 498 | 0 m |
| Bielany | 60 m² | 0 | 1 198 692 zł | 19 978 | 0 m |
| Bielany | 75 m² | 0 | 1 464 700 zł | 19 529 | 0 m |
| Bielany | 73 m² | 1 | 1 385 748 zł | 18 983 | 0 m |
| Bielany | 66 m² | 0 | 1 304 380 zł | 19 763 | 0 m |
| Bielany | 77 m² | 6 | 1 521 000 zł | 19 753 | 345 m |
| Sybilli | 63,5 m² | 4 | 1 400 000 zł | 22 047 | 954 m |
| Sybilli | 63,5 m² | — | 1 300 000 zł | 20 472 | 955 m |
| Josepha Conrada | 68 m² | 8 | 760 000 zł | 11 177 | 1,1 km |
| Włościańska | 85 m² | 3 | 1 890 000 zł | 22 235 | 1,3 km |
| Bielany | 64 m² | 4 | 780 000 zł | 12 188 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 19 753 zł/m²; to mieszkanie — 19 800 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 9.11.2026 | Morizon | dodane | 1 445 389 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | dodane | 1 445 389 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.