Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-L4ZK5M-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73 m², piętro 5/6
Centralna, Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- 5 z 6
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny-centralna/) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-central)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 32% wyższa od mediany 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 959 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 695 zł/m²) za 73 m² wychodzi ok. 1 219 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Nieruchomości-online, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica CENTRALNA: 189 ofert sprzedaży (mediana 15 228 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 13 773 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 695 zł/m², czyli ok. 1 219 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 5 | 1 249 000 zł | 17 110 | — |
| Czyżyny | 72 m² | 1 | 910 000 zł | 12 639 | 3 m |
| Czyżyny | 82 m² | 1 | 985 000 zł | 12 012 | 3 m |
| Centralna | 72 m² | 1 | 933 395 zł | 12 964 | 392 m |
| Narciarska | 75 m² | 1 | 1 336 700 zł | 17 823 | 493 m |
| Czyżyny | 78 m² | 2 | 930 000 zł | 11 923 | 545 m |
| Czyżyny | 78 m² | 2 | 926 000 zł | 11 872 | 545 m |
| Czyżyny | 78 m² | 2 | 935 000 zł | 11 987 | 545 m |
| Czyżyny | 78 m² | 2 | 932 000 zł | 11 949 | 545 m |
| Centralna | 81,8 m² | — | 965 043 zł | 11 799 | 553 m |
| Centralna | 70 m² | 4 | 1 015 778 zł | 14 511 | 633 m |
| Centralna | 70 m² | 4 | 1 017 506 zł | 14 536 | 633 m |
| Centralna | 71 m² | 1 | 970 632 zł | 13 671 | 633 m |
| Centralna | 71 m² | 4 | 1 056 276 zł | 14 877 | 633 m |
| Centralna | 70 m² | 1 | 959 346 zł | 13 705 | 633 m |
| Centralna | 71 m² | 0 | 971 099 zł | 13 678 | 633 m |
Mediana podobnych — 13 872 zł/m²; to mieszkanie — 17 110 zł/m² (+23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 1 249 000 zł |
| 4.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 249 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 1 249 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.