Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AGOMAS-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 73 m², piętro 2
Szwederowo, Bydgoszcz
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szwederowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-p) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-przy)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 303 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 16.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 2 | 856 660 zł | 11 735 | — |
| Szwederowo | 63 m² | 0 | 644 946 zł | 10 237 | 0 m |
| Szwederowo | 79 m² | 2 | 909 150 zł | 11 508 | 0 m |
| Szwederowo | 79 m² | 0 | 894 320 zł | 11 321 | 0 m |
| Szwederowo | 73 m² | 2 | 757 565 zł | 10 378 | 0 m |
| Szwederowo | 73 m² | 0 | 742 855 zł | 10 176 | 0 m |
| Szwederowo | 79 m² | 1 | 893 200 zł | 11 306 | 0 m |
| Szwederowo | 73 m² | 1 | 849 275 zł | 11 634 | 0 m |
| Przyłęcka | 63,1 m² | 2 | 656 656 zł | 10 400 | 1 m |
| Przyłęcka | 73,9 m² | 1 | 849 275 zł | 11 500 | 1 m |
| Przyłęcka | 77 m² | 2 | 893 548 zł | 11 600 | 1 m |
| Przyłęcka | 77 m² | 1 | 878 142 zł | 11 400 | 1 m |
| Przyłęcka | 79,9 m² | 0 | 894 320 zł | 11 200 | 1 m |
| Przyłęcka | 73,9 m² | 2 | 856 660 zł | 11 600 | 1 m |
| Przyłęcka | 79,8 m² | 1 | 893 200 zł | 11 200 | 1 m |
| Przyłęcka | 79,8 m² | 2 | 909 150 zł | 11 400 | 1 m |
Mediana podobnych — 10 300 zł/m²; to mieszkanie — 11 735 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 856 660 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 856 660 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5670 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.