Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-8HG3LU-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 67 m², piętro 1/2
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 67 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-ruczaj-ul-karola-bunscha-4-p) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/270305) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-67m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 400 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 499 zł/m²) za 67 m² wychodzi ok. 1 038 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 67 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 445 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 499 zł/m², czyli ok. 1 038 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 67 m² | 1 | 1 023 000 zł | 15 269 | — |
| Dębniki | 74 m² | 1 | 1 268 000 zł | 17 135 | 76 m |
| Jana Kantego Federowicza | 75 m² | — | 1 112 000 zł | 14 827 | 133 m |
| Federowicza | 67,6 m² | — | 1 023 000 zł | 15 126 | 153 m |
| Bunscha | 76,3 m² | — | 1 037 136 zł | 13 600 | 154 m |
| Bunscha | 76,3 m² | — | 976 128 zł | 12 800 | 154 m |
| Bunscha | 76,3 m² | — | 1 044 762 zł | 13 700 | 154 m |
| Karola Bunscha | 67 m² | 0 | 947 379 zł | 14 140 | 458 m |
| Karola Bunscha | 65 m² | 0 | 920 730 zł | 14 165 | 458 m |
| Karola Bunscha | 76 m² | 1 | 976 128 zł | 12 844 | 458 m |
| Karola Bunscha | 76 m² | 2 | 1 037 136 zł | 13 647 | 458 m |
| Karola Bunscha | 76 m² | 3 | 1 044 762 zł | 13 747 | 458 m |
| Szymona Szymonowica | 76 m² | 1 | 1 133 294 zł | 14 912 | 562 m |
| Szymona Szymonowica | 76 m² | 1 | 1 057 234 zł | 13 911 | 564 m |
| Piltza | 78 m² | — | 879 000 zł | 11 269 | 600 m |
| Skotnicka | 74 m² | — | 879 000 zł | 11 878 | 954 m |
Mediana podobnych — 14 827 zł/m²; to mieszkanie — 15 269 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 023 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 023 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 023 000 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | dodane | 1 023 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 1 023 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.