Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IY0PEP-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 61 m²
Pękowicka, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 308 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 559 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 888 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.11.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 6Ulica PĘKOWICKA: 232 ofert sprzedaży (mediana 15 486 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 15 917 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 559 zł/m², czyli ok. 888 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | — | 854 969 zł | 14 016 | — |
| Pękowicka | 65 m² | — | 905 162 zł | 13 926 | 0 m |
| Pękowicka | 72 m² | 1 | 1 284 923 zł | 17 846 | 0 m |
| Pękowicka | 62 m² | 1 | 1 146 960 zł | 18 499 | 0 m |
| Pękowicka | 64,9 m² | — | 1 188 465 zł | 18 312 | 0 m |
| Pękowicka | 60 m² | 3 | 1 126 116 zł | 18 769 | 0 m |
| Pękowicka | 67,7 m² | — | 1 236 574 zł | 18 268 | 0 m |
| Pękowicka | 62,4 m² | — | 1 146 960 zł | 18 381 | 0 m |
| Pękowicka | 65 m² | — | 1 193 321 zł | 18 362 | 0 m |
| Pękowicka | 68,1 m² | — | 942 151 zł | 13 845 | 0 m |
| Pękowicka | 64 m² | 2 | 1 177 738 zł | 18 402 | 0 m |
| Pękowicka | 65,5 m² | — | 1 198 640 zł | 18 308 | 0 m |
| Pękowicka | 60,8 m² | — | 853 491 zł | 14 040 | 0 m |
| Pękowicka | 65 m² | — | 903 602 zł | 13 902 | 0 m |
| Pękowicka | 60 m² | — | 848 832 zł | 14 147 | 0 m |
| Pękowicka | 60 m² | — | 1 119 955 zł | 18 675 | 0 m |
Mediana podobnych — 18 312 zł/m²; to mieszkanie — 14 016 zł/m² (−23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 14.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 854 969 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.