Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TL-AMO-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 59 m², piętro 3/4
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 153 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 757 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 749 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 870 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.07.2026 (123 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 189 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 749 zł/m², czyli ok. 870 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 3 | 716 760 zł | 12 149 | — |
| Bieżanów-Prokocim | 59 m² | 3 | 709 440 zł | 12 024 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 59 m² | 3 | 713 400 zł | 12 092 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 59 m² | 1 | 713 280 zł | 12 090 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 59 m² | 3 | 717 240 zł | 12 157 | 0 m |
| Agatowa | 68,5 m² | — | 790 180 zł | 11 544 | 101 m |
| Agatowa | 60,8 m² | — | 670 000 zł | 11 027 | 101 m |
| Agatowa | 63,6 m² | 0 | 889 700 zł | 14 000 | 101 m |
| Agatowa | 61 m² | — | 751 440 zł | 12 319 | 101 m |
| ul. Agatowa | 60 m² | — | 780 367 zł | 13 006 | 101 m |
| Agatowa | 67 m² | — | 823 000 zł | 12 284 | 101 m |
| Agatowa | 60,8 m² | — | 757 373 zł | 12 465 | 101 m |
| Agatowa | 57,4 m² | 2 | 695 567 zł | 12 120 | 101 m |
| Agatowa | 64,5 m² | — | 755 118 zł | 11 700 | 101 m |
| ul. Agatowa | 66,7 m² | 3 | 941 945 zł | 14 120 | 227 m |
| Agatowa | 64 m² | 2 | 781 937 zł | 12 218 | 235 m |
Mediana podobnych — 12 253 zł/m²; to mieszkanie — 12 149 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 716 760 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 716 760 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 225 zł/m² z 22 215 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.