Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MG5BLU-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 58 m², piętro 3
Ludwika, Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-ludw) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice-ludwika)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 114 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 492 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 5042 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 292 000 zł — oferta jest o 151% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.01.2026 (302 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Ulica Ludwika: 241 ofert sprzedaży (mediana 12 779 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 5042 zł/m², czyli ok. 292 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 3 | 732 625 zł | 12 632 | — |
| Ludwika | 58 m² | 5 | 737 291 zł | 12 712 | 0 m |
| Ludwika | 59 m² | 2 | 724 170 zł | 12 274 | 0 m |
| Ludwika | 66 m² | 5 | 832 477 zł | 12 613 | 0 m |
| Ludwika | 64 m² | 1 | 778 440 zł | 12 163 | 0 m |
| Ludwika | 59 m² | 5 | 732 197 zł | 12 410 | 0 m |
| Ludwika | 64 m² | 3 | 785 079 zł | 12 267 | 0 m |
| Ludwika | 54 m² | 0 | 637 802 zł | 11 811 | 0 m |
| Ludwika | 64 m² | 4 | 787 679 zł | 12 308 | 0 m |
| Ludwika | 58 m² | 4 | 734 958 zł | 12 672 | 0 m |
| Ludwika | 64 m² | 0 | 758 518 zł | 11 852 | 0 m |
| Ludwika | 66 m² | 3 | 827 174 zł | 12 533 | 0 m |
| Ludwika | 54 m² | 5 | 663 206 zł | 12 282 | 0 m |
| Ludwika | 66 m² | 1 | 820 012 zł | 12 424 | 0 m |
| Ludwika | 66 m² | 4 | 829 826 zł | 12 573 | 0 m |
| Ludwika | 57 m² | 2 | 725 284 zł | 12 724 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 282 zł/m²; to mieszkanie — 12 632 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 795 zł/m² z 5767 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.