Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1HPJQL-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 57 m², piętro 2/4
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 57 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 133 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 924 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 361 zł/m²) za 57 m² wychodzi ok. 762 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.07.2026 (100 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 57 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 361 zł/m², czyli ok. 762 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 57 m² | 2 | 843 633 zł | 14 801 | — |
| Bieżanów-Prokocim | 68 m² | 0 | 810 448 zł | 11 918 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 58 m² | 2 | 834 749 zł | 14 392 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 60 m² | 4 | 733 981 zł | 12 233 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 65 m² | 1 | 793 732 zł | 12 211 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 65 m² | 2 | 796 334 zł | 12 251 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 60 m² | 0 | 721 518 zł | 12 025 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 64 m² | 4 | 778 073 zł | 12 157 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 60 m² | 3 | 731 550 zł | 12 193 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 64 m² | 4 | 779 643 zł | 12 182 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 64 m² | 1 | 770 344 zł | 12 037 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 64 m² | 2 | 803 338 zł | 12 552 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 64 m² | 2 | 774 480 zł | 12 101 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 64 m² | 3 | 857 408 zł | 13 397 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 68 m² | 1 | 813 186 zł | 11 959 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 64 m² | 1 | 800 763 zł | 12 512 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 253 zł/m²; to mieszkanie — 14 801 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 843 633 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 843 633 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 224 zł/m² z 22 203 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.