Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A-O6BY-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 111 m², piętro 5/5
Centrum, Białystok
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 111 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rok budowy
- 2008
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-centrum-111m)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9524 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9501 zł/m²) za 111 m² wychodzi ok. 1 055 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2025 (373 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 21 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9893 zł/m² z 4174 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 111 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 452 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9501 zł/m², czyli ok. 1 055 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 111 m² | 5 | 890 000 zł | 8018 | — |
| ul. Łąkowa | 111 m² | 5 | 889 000 zł | 8009 | 314 m |
| Bojary | 90 m² | — | 899 000 zł | 9989 | 372 m |
| Bojary | 96 m² | — | 699 000 zł | 7281 | 441 m |
| ul. Dobra | 89 m² | — | 1 043 000 zł | 11 719 | 469 m |
| ul. Henryka Sienkiewicza | 98 m² | — | 900 000 zł | 9184 | 525 m |
| Słonimska | 90,6 m² | — | 889 000 zł | 9812 | 531 m |
| Warszawska | 97,6 m² | — | 1 290 000 zł | 13 219 | 556 m |
| Modlińska | 107,4 m² | — | 839 000 zł | 7816 | 581 m |
| Bojary | 97,6 m² | 3 | 1 390 000 zł | 14 242 | 729 m |
| Włókiennicza | 125 m² | 2 | 1 190 000 zł | 9520 | 1,1 km |
| Włókiennicza | 105 m² | 2 | 999 999 zł | 9524 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 9524 zł/m²; to mieszkanie — 8018 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 890 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9893 zł/m² (4174 transakcje); połowa transakcji między 8589 zł/m² a 11 085 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9736 zł/m², pierwotny 10 076 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9980 zł/m² z 2186 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 21 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 005 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.