Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RSYKSK-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 110 m², parter
Bemowo, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 110 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bemowo
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bemowo/ob/495119)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 965 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 182 zł/m²) za 110 m² wychodzi ok. 2 000 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 110 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 1308 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 182 zł/m², czyli ok. 2 000 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 110 m² | 0 | 1 647 756 zł | 14 980 | — |
| Bemowo | 116 m² | 0 | 1 724 570 zł | 14 867 | 0 m |
| Bemowo | 107 m² | 0 | 1 568 370 zł | 14 658 | 0 m |
| Bemowo | 116 m² | 0 | 1 735 965 zł | 14 965 | 0 m |
| Bemowo | 116 m² | 0 | 1 724 422 zł | 14 866 | 0 m |
| Bemowo | 107 m² | 0 | 1 568 371 zł | 14 658 | 0 m |
| Bemowo | 116 m² | 0 | 1 724 423 zł | 14 866 | 0 m |
| Szeligowska | 103,2 m² | — | 1 570 250 zł | 15 219 | 166 m |
| Szeligowska | 107,8 m² | — | 2 080 497 zł | 19 300 | 166 m |
| Szeligowska | 106,4 m² | 4 | 2 218 585 zł | 20 849 | 373 m |
| Szeligowska | 104,9 m² | 4 | 2 161 138 zł | 20 600 | 373 m |
| Batalionów Chłopskich | 106,2 m² | — | 1 795 000 zł | 16 896 | 409 m |
| Lazurowa | 93,9 m² | — | 1 690 000 zł | 18 000 | 432 m |
| Lazurowa | 108 m² | 5 | 2 299 000 zł | 21 287 | 434 m |
| Lazurowa | 92,7 m² | 4 | 1 999 000 zł | 21 569 | 448 m |
| Szeligowska | 97,5 m² | — | 1 587 000 zł | 16 274 | 769 m |
Mediana podobnych — 18 450 zł/m²; to mieszkanie — 14 980 zł/m² (−19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 1 647 756 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.