Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GO3DDW-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 108,9 m²
Witkiewicza, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 108,9 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-bronowice-male-ul-stanislawa) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 79 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 396 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 146 zł/m²) za 108,9 m² wychodzi ok. 1 649 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.08.2026 (81 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Witkiewicza: 2 ofert sprzedaży (mediana 14 760 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 108,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 146 zł/m², czyli ok. 1 649 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 108,9 m² | — | 1 590 000 zł | 14 607 | — |
| Dzielna | 96 m² | 3 | 1 239 900 zł | 12 916 | 321 m |
| Dzielna | 102 m² | 3 | 1 282 000 zł | 12 569 | 321 m |
| ks. Stanisława Truszkowskiego | 100,2 m² | 0 | 1 453 190 zł | 14 500 | 370 m |
| ul. Włodzimierza Tetmajera | 96 m² | 0 | 1 385 000 zł | 14 427 | 404 m |
| Bronowice | 108 m² | 0 | 1 590 000 zł | 14 722 | 452 m |
| Księdza Stanisława Truszkowskiego | 89 m² | 0 | 1 178 973 zł | 13 247 | 517 m |
| Księdza Stanisława Truszkowskiego | 100 m² | 0 | 1 350 302 zł | 13 503 | 517 m |
| ks. Stanisława Truszkowskiego | 92,2 m² | 1 | 1 339 075 zł | 14 532 | 675 m |
| Bronowice | 110 m² | 0 | 2 034 468 zł | 18 495 | 1,1 km |
| ul. Samuela Lindego | 110 m² | 0 | 1 950 647 zł | 17 733 | 1,2 km |
| Wizjonerów | 111 m² | 3 | 2 100 000 zł | 18 919 | 1,2 km |
| Smętna 1 | 88,2 m² | 0 | 1 314 478 zł | 14 900 | 1,2 km |
| Stawowa | 89 m² | 0 | 1 256 842 zł | 14 122 | 1,2 km |
| Stawowa | 99,7 m² | — | 1 415 456 zł | 14 200 | 1,3 km |
| Stawowa | 91,7 m² | — | 1 265 874 zł | 13 800 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 16 920 zł/m²; to mieszkanie — 14 607 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 590 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 590 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 224 zł/m² z 22 203 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.