Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NCSZ-V-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 103,5 m²
Polna, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 103,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-oknem)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9310 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7696 zł/m²) za 103,5 m² wychodzi ok. 796 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.11.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Ulica Polna: 6 ofert sprzedaży (mediana 9000 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 9559 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 103,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 18 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7696 zł/m², czyli ok. 796 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 103,5 m² | — | 931 050 zł | 9000 | — |
| Polna | 103 m² | 1 | 920 705 zł | 8939 | 46 m |
| Bałuty | 91 m² | 1 | 771 540 zł | 8479 | 318 m |
| ul. Hipoteczna | 91,3 m² | 2 | 780 665 zł | 8555 | 470 m |
| Piekarska | 83 m² | 8 | 789 355 zł | 9510 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 4 | 722 883 zł | 8709 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 9 | 786 780 zł | 9479 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 5 | 739 501 zł | 8910 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 7 | 772 737 zł | 9310 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 9 | 814 282 zł | 9811 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 10 | 839 209 zł | 10 111 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 6 | 756 119 zł | 9110 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 8 | 761 670 zł | 9177 | 555 m |
| Piekarska | 83 m² | 10 | 811 890 zł | 9782 | 555 m |
| Rumuńska | 85 m² | 0 | 780 000 zł | 9177 | 757 m |
| Rumuńska | 85 m² | 0 | 750 000 zł | 8824 | 757 m |
Mediana podobnych — 9310 zł/m²; to mieszkanie — 9000 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 931 050 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 037 zł/m² z 7968 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.