Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AFOWVD-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 102 m², parter
Rydlówka, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 102 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-rydlow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 844 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 298 zł/m²) za 102 m² wychodzi ok. 1 764 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (32 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 6Ulica RYDLÓWKA: 247 ofert sprzedaży (mediana 22 000 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 17 671 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 102 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 469 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 298 zł/m², czyli ok. 1 764 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 102 m² | 0 | 1 922 488 zł | 18 848 | — |
| Rydlówka | 82 m² | 4 | 1 720 000 zł | 20 976 | 0 m |
| Rydlówka | 117 m² | 6 | 2 616 236 zł | 22 361 | 0 m |
| Rydlówka | 102,1 m² | — | 2 399 000 zł | 23 490 | 0 m |
| Aleja generała Jana Skrzyneckiego | 87 m² | 1 | 1 513 386 zł | 17 395 | 160 m |
| Aleja generała Jana Skrzyneckiego | 112 m² | 1 | 2 026 791 zł | 18 096 | 160 m |
| Aleja generała Jana Skrzyneckiego | 82 m² | 1 | 1 390 727 zł | 16 960 | 160 m |
| ul. Tadeusza Szafrana | 112,9 m² | 1 | 2 026 791 zł | 17 949 | 214 m |
| Tadeusza Szafrana | 113 m² | 1 | 2 103 811 zł | 18 618 | 235 m |
| Tadeusza Szafrana | 113 m² | 1 | 2 103 004 zł | 18 611 | 235 m |
| al. Aleja gen. Jana Skrzyneckiego | 83 m² | 1 | 849 000 zł | 10 229 | 236 m |
| ul. Tadeusza Szafrana | 113,4 m² | 1 | 2 103 004 zł | 18 543 | 247 m |
| Rzemieślnicza 22-24 | 91 m² | — | 1 823 175 zł | 20 033 | 342 m |
| Rzemieślnicza | 90 m² | 2 | 1 759 716 zł | 19 552 | 342 m |
| Rzemieślnicza | 91 m² | 3 | 1 885 444 zł | 20 719 | 342 m |
| Rzemieślnicza | 91 m² | 2 | 1 844 159 zł | 20 266 | 342 m |
Mediana podobnych — 19 122 zł/m²; to mieszkanie — 18 848 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 922 488 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 1 922 488 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 228 zł/m² z 22 136 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.