Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QL8SRK-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 101 m², piętro 9/9
Kozielska, Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 101 m²
- Piętro
- 9 z 9
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie-kozi)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 156% wyższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9034 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7311 zł/m²) za 101 m² wychodzi ok. 738 000 zł — oferta jest o 216% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Ulica Kozielska: 154 ofert sprzedaży (mediana 10 360 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 101 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 101 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7311 zł/m², czyli ok. 738 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 101 m² | 9 | 2 333 205 zł | 23 101 | — |
| Kozielska | 90 m² | 7 | 824 794 zł | 9164 | 0 m |
| Kozielska | 115 m² | 9 | 2 709 175 zł | 23 558 | 0 m |
| Kozielska | 85 m² | 5 | 741 627 zł | 8725 | 0 m |
| Kozielska | 105 m² | 9 | 2 379 910 zł | 22 666 | 0 m |
| Kozielska | 85 m² | 3 | 724 551 zł | 8524 | 0 m |
| Kozielska | 108 m² | 9 | 2 482 580 zł | 22 987 | 0 m |
| Kozielska | 109 m² | 9 | 2 494 260 zł | 22 883 | 0 m |
| Kozielska | 89 m² | 5 | 801 532 zł | 9006 | 0 m |
| Kozielska | 85 m² | 1 | 707 475 zł | 8323 | 0 m |
| Kozielska | 86 m² | 6 | 762 235 zł | 8863 | 0 m |
| Kozielska | 89 m² | 2 | 773 863 zł | 8695 | 0 m |
| Kozielska | 98 m² | 9 | 2 325 450 zł | 23 729 | 0 m |
| Kozielska | 89 m² | 3 | 783 086 zł | 8799 | 0 m |
| Kozielska | 90 m² | 6 | 815 515 zł | 9061 | 0 m |
| Kozielska | 85 m² | 4 | 733 089 zł | 8625 | 0 m |
Mediana podobnych — 8863 zł/m²; to mieszkanie — 23 101 zł/m² (+161%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Morizon | dodane | — |
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | — |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.