Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-S9FEFY-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 101 m², piętro 5
Długa, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 101 m²
- Piętro
- 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-dlug) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 950 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 760 zł/m²) za 101 m² wychodzi ok. 1 289 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.02.2026 (281 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Długa: 227 ofert sprzedaży (mediana 15 756 zł/m²), 41 transakcji w rejestrze (mediana 14 761 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 101 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 350 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 760 zł/m², czyli ok. 1 289 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 101 m² | 5 | 1 474 899 zł | 14 603 | — |
| Długa | 101 m² | 3 | 1 711 600 zł | 16 947 | 0 m |
| Długa | 101 m² | 4 | 1 699 000 zł | 16 822 | 0 m |
| Długa | 84,4 m² | — | 1 079 000 zł | 12 789 | 0 m |
| Długa | 83 m² | 2 | 1 326 600 zł | 15 983 | 0 m |
| Długa | 103 m² | 3 | 1 418 100 zł | 13 768 | 0 m |
| Długa | 101 m² | 0 | 1 369 000 zł | 13 555 | 0 m |
| Długa | 87 m² | — | 999 000 zł | 11 483 | 0 m |
| Długa | 103 m² | 2 | 1 333 850 zł | 12 950 | 0 m |
| Długa | 100 m² | 3 | 1 395 050 zł | 13 951 | 0 m |
| Długa | 101,4 m² | — | 1 699 000 zł | 16 762 | 0 m |
| Długa | 103 m² | 6 | 1 399 000 zł | 13 583 | 0 m |
| Długa | 101,4 m² | — | 1 369 000 zł | 13 502 | 0 m |
| Długa | 84,3 m² | — | 924 000 zł | 10 966 | 0 m |
| Długa | 103,5 m² | — | 1 399 000 zł | 13 512 | 0 m |
| Długa | 92,4 m² | 4 | 1 290 000 zł | 13 963 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 836 zł/m²; to mieszkanie — 14 603 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 474 899 zł |
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 1 474 899 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 647 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 12 093 zł/m²; II kw. 2025 — 12 614 zł/m²; III kw. 2025 — 12 621 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 526 zł/m²; I kw. 2026 — 12 642 zł/m²; II kw. 2026 — 13 049 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.