Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DUDYLC-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 96 m², parter
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 96 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-kobierzyns) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-kobierz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 158 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 844 zł/m²) za 96 m² wychodzi ok. 1 425 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (58 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 96 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 844 zł/m², czyli ok. 1 425 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 96 m² | 0 | 1 555 292 zł | 16 201 | — |
| Dębniki | 88 m² | 1 | 1 413 760 zł | 16 066 | 0 m |
| Dębniki | 90 m² | 0 | 1 454 240 zł | 16 158 | 0 m |
| Dębniki | 84 m² | 0 | 1 430 407 zł | 17 029 | 0 m |
| Dębniki | 82 m² | 2 | 1 317 760 zł | 16 070 | 0 m |
| Dębniki | 86 m² | 0 | 1 396 477 zł | 16 238 | 0 m |
| Dębniki | 83 m² | 0 | 1 330 080 zł | 16 025 | 0 m |
| Dębniki | 77 m² | 0 | 1 248 718 zł | 16 217 | 0 m |
| ul. dr. Jana Piltza | 77 m² | — | 1 100 000 zł | 14 286 | 575 m |
| Doktora Jana Piltza | 77 m² | 2 | 1 150 000 zł | 14 935 | 585 m |
| Babińskiego | 82,8 m² | — | 1 481 941 zł | 17 900 | 609 m |
| Doktora Józefa Babińskiego | 82 m² | 5 | 1 481 941 zł | 18 073 | 609 m |
| Babińskiego | 83,9 m² | 0 | 1 334 010 zł | 15 900 | 609 m |
| Doktora Józefa Babińskiego | 83 m² | 5 | 1 502 526 zł | 18 103 | 609 m |
| Babińskiego | 83,9 m² | — | 1 502 526 zł | 17 900 | 609 m |
| Doktora Józefa Babińskiego | 82 m² | 5 | 1 484 268 zł | 18 101 | 609 m |
Mediana podobnych — 16 158 zł/m²; to mieszkanie — 16 201 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 555 292 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 555 292 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 105 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.