Raport o mieszkaniu

1. 1Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 144 zł/m²) za 90 m² wychodzi ok. 1 363 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
2. 2W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
3. 3Na rynku od 31.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
4. 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
5. 5Ulica ul. Modlińska: 107 ofert sprzedaży (mediana 14 379 zł/m²), 69 transakcji w rejestrze (mediana 14 919 zł/m², rynek wtórny).
6. 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

• Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
• Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
• Oferty na portalach dziś: mediana 17 292 zł/m² z 26 852 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
• Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.