Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YO02_O-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 90 m², piętro 3/3
Śródmieście, Lublin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 90 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 1965
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-srodmiescie-90m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-srodmiescie/ob/482)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8829 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9518 zł/m²) za 90 m² wychodzi ok. 857 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.07.2026 (112 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 24 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 90 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 93 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9518 zł/m², czyli ok. 857 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 90 m² | 3 | 798 000 zł | 8867 | — |
| Śródmieście | 90 m² | 3 | 940 000 zł | 10 444 | 0 m |
| Gminna | 88 m² | 3 | 798 000 zł | 9068 | 115 m |
| Śródmieście | 85 m² | 1 | 750 000 zł | 8824 | 172 m |
| Fryderyka Chopina | 108 m² | — | 899 000 zł | 8324 | 222 m |
| Narutowicza | 88,7 m² | — | 798 000 zł | 8997 | 242 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 87 m² | 2 | 650 000 zł | 7471 | 283 m |
| aleja Józefa Piłsudskiego | 89,5 m² | — | 650 000 zł | 7263 | 283 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 86 m² | 2 | 699 000 zł | 8128 | 307 m |
| ul. Marii Curie-Skłodowskiej | 87 m² | — | 820 000 zł | 9425 | 659 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 87 m² | 2 | 649 000 zł | 7460 | 688 m |
| Cicha 4 | 101,3 m² | 4 | 1 900 000 zł | 18 760 | 694 m |
| Cicha 4 | 95,3 m² | 4 | 1 800 000 zł | 18 886 | 694 m |
| ul. Bernardyńska | 88,4 m² | 2 | 730 000 zł | 8259 | 741 m |
| Krakowskie Przedmieście | 88 m² | 2 | 940 000 zł | 10 682 | 795 m |
| Krakowskie Przedmieście | 74 m² | 1 | 790 000 zł | 10 676 | 795 m |
Mediana podobnych — 9975 zł/m²; to mieszkanie — 8867 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 798 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 798 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 2814 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 24 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.