Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZD_LI4-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 87 m², piętro 2
ul. Wspólna, Centrum, Kielce
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 87 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-centrum-ul-wspolna-3-pokojow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-centrum-87m2-mz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-centrum/ob/4942392) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-87m2-trzypokojo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9676 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7910 zł/m²) za 87 m² wychodzi ok. 688 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Wspólna: 7 ofert sprzedaży (mediana 12 944 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 87 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 82 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7910 zł/m², czyli ok. 688 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 87 m² | 2 | 629 000 zł | 7230 | — |
| Panoramiczna | 71,2 m² | — | 800 000 zł | 11 230 | 198 m |
| Panoramiczna | 71 m² | 10 | 749 000 zł | 10 549 | 223 m |
| Księdza Stanisława Staszica | 80 m² | 2 | 699 000 zł | 8738 | 386 m |
| Częstochowska | 73 m² | 1 | 458 000 zł | 6274 | 676 m |
| Poleska | 76 m² | 3 | 799 000 zł | 10 513 | 688 m |
| Jagiellońska | 71 m² | 2 | 915 000 zł | 12 887 | 919 m |
| ul. Stefana Okrzei | 72 m² | — | 1 050 000 zł | 14 583 | 959 m |
| Okrzei | 70,9 m² | — | 935 000 zł | 13 189 | 984 m |
| Niska | 70 m² | 1 | 750 056 zł | 10 715 | 1,4 km |
| Kościuszki | 93 m² | — | 883 500 zł | 9500 | 1,4 km |
| Wojewódzka | 80 m² | 2 | 915 000 zł | 11 438 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 10 715 zł/m²; to mieszkanie — 7230 zł/m² (−33%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 629 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 629 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 629 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 629 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.