Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R-T--L-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 80 m², piętro 2/3
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 80 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4937) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-80m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 180 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 152 zł/m²) za 80 m² wychodzi ok. 1 052 000 zł — oferta jest o 25% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 80 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 152 zł/m², czyli ok. 1 052 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 80 m² | 2 | 783 748 zł | 9797 | — |
| Zawidowska | 66,1 m² | — | 990 000 zł | 14 984 | 28 m |
| Zawidowska | 68,2 m² | 2 | 879 000 zł | 12 881 | 28 m |
| ul. Zawidowska | 83 m² | — | 1 150 000 zł | 13 855 | 28 m |
| Fabryczna | 69 m² | 1 | 685 308 zł | 9932 | 39 m |
| Fabryczna | 80 m² | 2 | 786 508 zł | 9831 | 68 m |
| Maślice | 77 m² | 2 | 703 708 zł | 9139 | 83 m |
| Fabryczna | 84 m² | 2 | 718 110 zł | 8549 | 119 m |
| Fabryczna | 77 m² | 2 | 661 410 zł | 8590 | 130 m |
| Fabryczna | 65 m² | 2 | 619 110 zł | 9525 | 133 m |
| Fabryczna | 82 m² | 2 | 710 010 zł | 8659 | 140 m |
| aleja Śliwowa | 65 m² | 0 | 786 742 zł | 12 104 | 152 m |
| Rędzińska | 66,1 m² | — | 765 984 zł | 11 590 | 397 m |
| okolice ul.gosławicka | 64 m² | 2 | 950 000 zł | 14 844 | 479 m |
| okolice Stawu Pilczyckiego | 64 m² | 10 | 749 000 zł | 11 703 | 479 m |
| Potokowa | 65 m² | — | 849 000 zł | 13 062 | 526 m |
Mediana podobnych — 12 341 zł/m²; to mieszkanie — 9797 zł/m² (−21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 783 748 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 783 748 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 959 zł/m² z 16 305 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.