Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RX3INV-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 78 m², piętro 1/4
Obywatelska, Górna, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 78 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-obywatelska/ob)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9474 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8801 zł/m²) za 78 m² wychodzi ok. 686 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2026 (44 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Obywatelska: 147 ofert sprzedaży (mediana 9783 zł/m²), 34 transakcje w rejestrze (mediana 9527 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 78 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 102 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8801 zł/m², czyli ok. 686 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78 m² | 1 | 755 000 zł | 9680 | — |
| Obywatelska | 78 m² | 1 | 775 000 zł | 9936 | 0 m |
| Obywatelska | 71 m² | 1 | 660 000 zł | 9296 | 0 m |
| Obywatelska | 74 m² | 3 | 759 000 zł | 10 257 | 0 m |
| Obywatelska | 63,7 m² | — | 564 624 zł | 8861 | 0 m |
| Obywatelska | 71 m² | 1 | 620 000 zł | 8732 | 0 m |
| Obywatelska | 74 m² | — | 690 000 zł | 9324 | 757 m |
| ul. Komandorska | 63,6 m² | 2 | 562 816 zł | 8856 | 803 m |
| ul. Komandorska | 63,8 m² | 1 | 564 624 zł | 8847 | 803 m |
| Pustynna | 83 m² | — | 684 000 zł | 8241 | 972 m |
| Pienista | 75 m² | 3 | 830 000 zł | 11 067 | 1 km |
| ul. Pienista | 72 m² | — | 795 000 zł | 11 042 | 1 km |
| Czahary | 79,1 m² | 0 | 749 000 zł | 9474 | 1,3 km |
| Balonowa | 64 m² | 3 | 687 475 zł | 10 742 | 1,3 km |
| Henryka Wieniawskiego | 64 m² | 0 | 614 400 zł | 9600 | 1,4 km |
| Generała Stanisława Maczka | 67 m² | 1 | 770 000 zł | 11 493 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 9474 zł/m²; to mieszkanie — 9680 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 755 000 zł |
| 28.10.2026 | Gratka | dodane | 755 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | zdjęte | 755 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 046 zł/m² z 7915 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.