Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EF-L3J-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 77 m², piętro 2/2
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 77 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4965) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-77m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 060 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 937 zł/m²) za 77 m² wychodzi ok. 996 000 zł — oferta jest o 35% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.11.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 77 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 132 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 937 zł/m², czyli ok. 996 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 77 m² | 2 | 646 712 zł | 8399 | — |
| Fabryczna | 77 m² | 2 | 661 410 zł | 8590 | 0 m |
| Fabryczna | 65 m² | 2 | 619 110 zł | 9525 | 34 m |
| Fabryczna | 84 m² | 2 | 718 110 zł | 8549 | 34 m |
| Fabryczna | 82 m² | 2 | 710 010 zł | 8659 | 36 m |
| Fabryczna | 62 m² | 1 | 674 010 zł | 10 871 | 39 m |
| Maślice | 62 m² | 0 | 679 410 zł | 10 958 | 47 m |
| Fabryczna | 62 m² | 1 | 675 810 zł | 10 900 | 49 m |
| ul. Zawidowska | 66 m² | — | 990 000 zł | 15 000 | 111 m |
| Fabryczna | 80 m² | 2 | 783 748 zł | 9797 | 130 m |
| ul. Zawidowska | 83 m² | — | 1 150 000 zł | 13 855 | 157 m |
| Fabryczna | 69 m² | 1 | 685 308 zł | 9932 | 161 m |
| Zawidowska | 68 m² | 2 | 879 000 zł | 12 927 | 166 m |
| Fabryczna | 80 m² | 2 | 786 508 zł | 9831 | 172 m |
| Maślice | 77 m² | 2 | 703 708 zł | 9139 | 201 m |
| Rędzińska | 62 m² | 1 | 716 090 zł | 11 550 | 212 m |
Mediana podobnych — 12 200 zł/m²; to mieszkanie — 8399 zł/m² (−31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 12.11.2026 | Gratka | dodane | 646 712 zł |
| 12.11.2026 | Morizon | dodane | 646 712 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 973 zł/m² z 16 826 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.