Realtby
← Do mieszkania
Realtby · ceny mieszkań

Raport o mieszkaniu

Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty

Nr
R-PL-RK-XC--20261113
Data
13.11.2026
Przygotował(a)
Dla
Mieszkanie na sprzedaż

3 pokoje, 75 m², piętro 2

Praga-Południe, Warszawa

Pokoje
3 pokoje
Powierzchnia
75 m²
Piętro
2
Rok budowy
2028
Rynek
pierwotny
Dzielnica
Praga-Południe

Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni)

Zdjęcie: Morizon
Cena ofertowa
1 810 633 zł
24 142 zł/m²
Przedział podobnych ofert
1440–2484 tys. zł
mediana 1 856 000 zł
Pozycja do podobnych
−7%
taniej niż podobne
Orientacyjnie do negocjacji
negocjacje 1–3%
cena już poniżej podobnych; pierwsza propozycja ≈ 1 774 000 zł

01Najważniejsze wnioski

  1. 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 996 zł/m²).
  2. 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 734 zł/m²) za 75 m² wychodzi ok. 1 480 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
  3. 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
  4. 4Na rynku od 20.04.2026 (207 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
  5. 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
  6. 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.

02Cena na tle rynku

oferta 1 810 633 zł
1 440 000 zł1 856 000 zł2 484 000 zł

Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.

Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 734 zł/m², czyli ok. 1 480 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.

03Podobne mieszkania na rynku

3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.

UlicaPow.PiętroCenazł/m²Odległość
To mieszkanie75 m²21 810 633 zł24 142—
Praga-Południe68 m²41 718 500 zł25 2720 m
Praga-Południe75 m²21 845 616 zł24 6080 m
Praga-Południe75 m²41 855 711 zł24 7430 m
Praga-Południe80 m²22 872 000 zł35 9000 m
Praga-Południe75 m²63 231 450 zł43 0860 m
Praga-Południe65 m²52 029 821 zł31 2280 m
Praga-Południe61 m²72 562 000 zł42 0000 m
Praga-Południe61 m²52 348 500 zł38 5000 m
Praga-Południe68 m²51 739 122 zł25 5750 m
Praga-Południe75 m²42 930 070 zł39 0680 m
Praga-Południe65 m²72 761 920 zł42 4910 m
Praga-Południe73 m²11 752 632 zł24 0090 m
Praga-Południe65 m²41 655 126 zł25 4640 m
Praga-Południe67 m²22 884 440 zł43 0510 m
Praga-Południe72 m²62 119 152 zł29 4330 m

Mediana podobnych — 24 743 zł/m²; to mieszkanie — 24 142 zł/m² (−2%).

04Historia ceny

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

DataPortalZdarzenieCena
27.10.2026Gratkadodane1 810 633 zł
27.10.2026Morizondodane1 810 633 zł

05Ulica i okolica

Transakcje obok (~600 m)
19 734 zł/m²
42 akty w 24 mies.

06Rynek: Warszawa

  • Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
  • Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
  • Oferty na portalach dziś: mediana 17 230 zł/m² z 27 787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
  • Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².

07Metodologia i źródła

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.

Ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK). Opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Pokazujemy wyłącznie mediany z co najmniej 6 transakcji — bez adresów lokali, stron umów i aktów notarialnych.

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości, odczytywane codziennie (bez danych kontaktowych i opisów; zdjęcia wyświetlamy bezpośrednio z serwerów portali, prawa do nich mają ich autorzy); zdjęcia lotnicze: ortofotomapa GUGiK (geoportal.gov.pl); historia cen od 27 października 2026. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.

Cenniki: dane publikowane przez deweloperów w portalu dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej (licencja CC0 1.0). To ceny ofertowe brutto, nie ceny transakcyjne; zniknięcie lokalu z cennika nie musi oznaczać jego sprzedaży. Realtby nie jest powiązany z deweloperami, GUGiK ani Ministerstwem Cyfryzacji.