Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R6AVWE-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 75 m², piętro 4
Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 75 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-z) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 50% wyższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 996 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 734 zł/m²) za 75 m² wychodzi ok. 1 480 000 zł — oferta jest o 98% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.04.2026 (207 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 734 zł/m², czyli ok. 1 480 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75 m² | 4 | 2 930 070 zł | 39 068 | — |
| Praga-Południe | 65 m² | 6 | 2 498 880 zł | 38 444 | 0 m |
| Praga-Południe | 80 m² | 2 | 2 872 000 zł | 35 900 | 0 m |
| Praga-Południe | 61 m² | 4 | 2 257 000 zł | 37 000 | 0 m |
| Praga-Południe | 72 m² | 5 | 2 047 072 zł | 28 432 | 0 m |
| Praga-Południe | 74 m² | 1 | 1 792 799 zł | 24 227 | 0 m |
| Praga-Południe | 75 m² | 6 | 3 231 450 zł | 43 086 | 0 m |
| Praga-Południe | 68 m² | 2 | 1 677 256 zł | 24 666 | 0 m |
| Praga-Południe | 65 m² | 4 | 1 655 126 zł | 25 464 | 0 m |
| Praga-Południe | 65 m² | 5 | 2 029 821 zł | 31 228 | 0 m |
| Praga-Południe | 68 m² | 4 | 1 718 500 zł | 25 272 | 0 m |
| Praga-Południe | 66 m² | 1 | 2 813 580 zł | 42 630 | 0 m |
| Praga-Południe | 68 m² | 6 | 1 760 000 zł | 25 882 | 0 m |
| Praga-Południe | 75 m² | 4 | 1 855 711 zł | 24 743 | 0 m |
| Praga-Południe | 67 m² | 2 | 2 884 440 zł | 43 051 | 0 m |
| Praga-Południe | 75 m² | 2 | 1 810 633 zł | 24 142 | 0 m |
Mediana podobnych — 24 666 zł/m²; to mieszkanie — 39 068 zł/m² (+58%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 930 070 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 930 070 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 276 zł/m² z 27 750 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.