Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-INNWED-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 75 m², parter
Praga-Południe, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 75 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 2000
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Południe
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-75m2-trzypoko)
/media/esti/pe/117093524-259cebf7.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 839 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 014 zł/m²) za 75 m² wychodzi ok. 1 276 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.10.2026 (29 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 85 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 014 zł/m², czyli ok. 1 276 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75 m² | 0 | 1 090 000 zł | 14 533 | — |
| kard. Aleksandra Kakowskiego | 75 m² | — | 1 110 000 zł | 14 800 | 7 m |
| ul. Międzyborska | 63 m² | 3 | 1 320 000 zł | 20 952 | 123 m |
| Kompasowa | 60 m² | 1 | 869 000 zł | 14 483 | 136 m |
| Międzyborska | 63 m² | 3 | 1 220 000 zł | 19 365 | 209 m |
| ul. Międzyborska | 66 m² | — | 1 220 000 zł | 18 485 | 209 m |
| Międzyborska | 62,2 m² | 3 | 1 220 000 zł | 19 608 | 213 m |
| Poligonowa | 80 m² | 3 | 1 300 000 zł | 16 250 | 220 m |
| Latyczowska | 78,8 m² | 3 | 1 230 000 zł | 15 609 | 221 m |
| ul. Poligonowa | 77,2 m² | 3 | 1 300 000 zł | 16 839 | 230 m |
| ul. Poligonowa | 64 m² | — | 1 250 000 zł | 19 531 | 241 m |
| Generała Romana Abrahama | 75 m² | 4 | 1 095 000 zł | 14 600 | 272 m |
| ul. gen. Romana Abrahama | 76 m² | 3 | 1 159 000 zł | 15 250 | 376 m |
| Praga-Południe | 63 m² | 3 | 988 000 zł | 15 683 | 404 m |
| Jana Nowaka-Jeziorańskiego | 72 m² | 6 | 1 489 000 zł | 20 681 | 425 m |
| Abrahama | 76 m² | — | 1 199 000 zł | 15 776 | 442 m |
Mediana podobnych — 15 609 zł/m²; to mieszkanie — 14 533 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 090 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.