Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HL__5L-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 75 m², parter
Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 75 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-moniu) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-moniuszk)
01Najważniejsze wnioski
- 1Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8058 zł/m²) za 75 m² wychodzi ok. 604 000 zł — oferta jest o 95% niżej.
- 2W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 24.02.2026 (261 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 92 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Cena spadła o −33% (było 49 000 zł), 29.10.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 101,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8058 zł/m², czyli ok. 604 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75 m² | 0 | 33 000 zł | — | — |
| Śródmieście | 86 m² | — | 595 000 zł | 6919 | 106 m |
| Polesie | 68 m² | 1 | 553 473 zł | 8139 | 106 m |
| Polesie | 68 m² | 1 | 532 717 zł | 7834 | 106 m |
| ul. Henryka Sienkiewicza | 67 m² | — | 540 000 zł | 8060 | 353 m |
| Henryka Sienkiewicza | 83 m² | 3 | 668 000 zł | 8048 | 353 m |
| Śródmieście | 88 m² | 1 | 625 000 zł | 7102 | 436 m |
| Piotrkowska | 70 m² | 3 | 553 000 zł | 7900 | 487 m |
| Rewolucji 1905 r. | 63,6 m² | — | 669 000 zł | 10 526 | 515 m |
| Rewolucji 1905 r. | 64,5 m² | — | 670 000 zł | 10 388 | 515 m |
| Rewolucji 1905 r. | 64 m² | 1 | 670 000 zł | 10 469 | 515 m |
| ul. 6 Sierpnia | 83,2 m² | 1 | 623 850 zł | 7500 | 573 m |
| Polesie | 82 m² | 0 | 951 510 zł | 11 604 | 612 m |
| Wschodnia | 79 m² | 1 | 649 000 zł | 8215 | 667 m |
| Rewolucji 1905 r. | 63 m² | 4 | 669 000 zł | 10 619 | 701 m |
| Pomorska | 68 m² | 3 | 1 100 000 zł | 16 177 | 757 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 49 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 49 000 zł |
| 29.10.2026 | Morizon | zmiana ceny | 33 000 zł |
| 29.10.2026 | Gratka | zmiana ceny | 33 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 046 zł/m² z 7915 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.