Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MUMTOO-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 75 m², piętro 3/3
Krótka, Piotrowice-Ochojec, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 75 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piotrowice-Ochojec
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-piotrowice-ochoj)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (6999 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6958 zł/m²) za 75 m² wychodzi ok. 522 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.08.2026 (100 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 89 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Krótka: 3 ofert sprzedaży (mediana 6427 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 39 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6958 zł/m², czyli ok. 522 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75 m² | 3 | 482 000 zł | 6427 | — |
| Marcina Radockiego | 63 m² | 6 | 465 000 zł | 7381 | 432 m |
| Jaworowa | 64 m² | 1 | 449 000 zł | 7016 | 457 m |
| Braci Wiechułów | 67,5 m² | 0 | 429 000 zł | 6357 | 475 m |
| Poprzeczna | 60 m² | 0 | 419 000 zł | 6983 | 531 m |
| Radockiego | 66 m² | — | 479 000 zł | 7258 | 550 m |
| Piotrowice | 61 m² | — | 520 000 zł | 8525 | 749 m |
| Targowa | 62,6 m² | — | 415 000 zł | 6629 | 918 m |
| Szewska | 63,4 m² | 4 | 480 000 zł | 7570 | 926 m |
| Generała Zygmunta Waltera Jankego | 68 m² | 6 | 800 865 zł | 11 777 | 1 km |
| Fabryczna | 70 m² | 2 | 787 000 zł | 11 243 | 1,1 km |
| Wojska Polskiego | 68 m² | 2 | 815 745 zł | 11 996 | 1,2 km |
| Wojska Polskiego | 68 m² | 1 | 788 325 zł | 11 593 | 1,2 km |
| Wojska Polskiego | 68 m² | 0 | 836 310 zł | 12 299 | 1,2 km |
| Wojska Polskiego | 65 m² | 3 | 794 970 zł | 12 230 | 1,2 km |
| Wojska Polskiego | 61 m² | 3 | 742 456 zł | 12 171 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 11 243 zł/m²; to mieszkanie — 6427 zł/m² (−43%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 482 000 zł |
| 1.11.2026 | Gratka | zdjęte | 482 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 482 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5796 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 89 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.