Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DS1DOF-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 74 m², piętro 1/3
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 74 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rok budowy
- 1938
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-stary-mo) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-stary)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 177 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 172 zł/m²) za 74 m² wychodzi ok. 1 419 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 120 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 172 zł/m², czyli ok. 1 419 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74 m² | 1 | 1 799 000 zł | 24 311 | — |
| Narbutta | 87 m² | — | 1 870 000 zł | 21 494 | 154 m |
| Narbutta | 59,5 m² | — | 1 590 000 zł | 26 741 | 154 m |
| ul. Ludwika Narbutta | 60 m² | 0 | 1 590 000 zł | 26 500 | 321 m |
| Sandomierska | 73 m² | 3 | 2 270 000 zł | 31 096 | 334 m |
| Antoniego Józefa Madalińskiego | 86 m² | 0 | 1 870 000 zł | 21 744 | 389 m |
| Mokotów | 70 m² | 1 | 1 399 000 zł | 19 986 | 389 m |
| Lewicka | 87 m² | 1 | 2 700 000 zł | 31 035 | 436 m |
| Niepodległości al. | 80 m² | — | 1 690 000 zł | 21 125 | 451 m |
| Aleja Niepodległości | 88 m² | 4 | 1 850 000 zł | 21 023 | 482 m |
| Mokotów | 77 m² | 4 | 2 269 900 zł | 29 479 | 495 m |
| Puławska | 70 m² | 0 | 2 550 000 zł | 36 429 | 508 m |
| Aleja Niepodległości | 80 m² | 3 | 1 699 900 zł | 21 249 | 510 m |
| Puławska | 64 m² | 3 | 1 390 000 zł | 21 719 | 531 m |
| Puławska | 82,2 m² | — | 1 399 000 zł | 17 017 | 648 m |
| Chocimska | 66 m² | 3 | 1 450 000 zł | 21 970 | 698 m |
Mediana podobnych — 23 718 zł/m²; to mieszkanie — 24 311 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 1 799 000 zł |
| 4.11.2026 | Morizon | dodane | 1 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 247 zł/m² z 27 653 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.