Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XBSCN2-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m², piętro 1/5
Karola Bunscha, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-karola-bun) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-karola-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 991 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 793 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 1 137 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.02.2026 (281 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica KAROLA BUNSCHA: 294 ofert sprzedaży (mediana 14 905 zł/m²), 101 transakcji w rejestrze (mediana 15 563 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 420 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 793 zł/m², czyli ok. 1 137 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 1 | 1 143 920 zł | 15 888 | — |
| Karola Bunscha | 72 m² | 3 | 1 245 280 zł | 17 296 | 0 m |
| Karola Bunscha | 62 m² | 3 | 943 000 zł | 15 210 | 90 m |
| Czerwone Maki | 76,5 m² | — | 1 190 000 zł | 15 550 | 206 m |
| Karola Bunscha | 59 m² | 1 | 982 080 zł | 16 645 | 228 m |
| Dębniki | 76 m² | 3 | 1 190 000 zł | 15 658 | 235 m |
| Czerwone Maki | 64 m² | 2 | 1 029 999 zł | 16 094 | 237 m |
| Dębniki | 74 m² | 1 | 1 062 000 zł | 14 351 | 247 m |
| Dębniki | 61 m² | 0 | 945 000 zł | 15 492 | 247 m |
| Dębniki | 70 m² | 4 | 1 169 520 zł | 16 707 | 249 m |
| Dębniki | 72 m² | 3 | 1 194 600 zł | 16 592 | 249 m |
| Dębniki | 67 m² | 0 | 1 028 772 zł | 15 355 | 249 m |
| Dębniki | 82 m² | 5 | 1 423 988 zł | 17 366 | 249 m |
| Dębniki | 67 m² | 2 | 1 062 392 zł | 15 857 | 249 m |
| Dębniki | 79 m² | 3 | 1 308 450 zł | 16 563 | 249 m |
| Dębniki | 67 m² | 0 | 1 035 496 zł | 15 455 | 249 m |
Mediana podobnych — 15 860 zł/m²; to mieszkanie — 15 888 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 143 920 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 143 920 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 143 920 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 143 920 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.