Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NCYZPS-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 70 m², parter
Studencka, Ligota, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ligota
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-ligota-studen) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-ligota-studencka)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 341 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 173 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 782 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.12.2025 (344 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Studencka: 67 ofert sprzedaży (mediana 13 509 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 171 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 173 zł/m², czyli ok. 782 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | 0 | 914 680 zł | 13 067 | — |
| Studencka | 69 m² | 1 | 931 635 zł | 13 502 | 0 m |
| Studencka | 67 m² | 0 | 941 780 zł | 14 056 | 0 m |
| Studencka | 67,6 m² | — | 864 640 zł | 12 800 | 0 m |
| Studencka | 68 m² | 0 | 979 658 zł | 14 407 | 0 m |
| Studencka | 67 m² | 1 | 864 640 zł | 12 905 | 0 m |
| Studencka | 67 m² | 0 | 940 520 zł | 14 038 | 0 m |
| Studencka | 70 m² | 2 | 935 788 zł | 13 368 | 0 m |
| ul. Śląska | 68 m² | 0 | 845 000 zł | 12 427 | 255 m |
| Wczasowa | 72 m² | 3 | 649 000 zł | 9014 | 323 m |
| ul. Medyków 34 | 82,1 m² | 1 | 1 034 460 zł | 12 600 | 420 m |
| Medyków | 57 m² | 4 | 757 680 zł | 13 293 | 437 m |
| ul. Medyków 32 | 70,6 m² | 4 | 853 897 zł | 12 100 | 515 m |
| ul. Harcerska | 60 m² | — | 499 000 zł | 8317 | 699 m |
| Piotrowice-Ochojec | 59 m² | 1 | 683 000 zł | 11 576 | 930 m |
| Polarna | 63 m² | 3 | 425 000 zł | 6746 | 963 m |
Mediana podobnych — 11 095 zł/m²; to mieszkanie — 13 067 zł/m² (+18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 914 680 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 914 680 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5755 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.