Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--LM1EX-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 68,6 m², piętro 1
Ceglana, Brynów, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 68,6 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Brynów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-brynow-ceglan) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-brynow-ceglana/o) · develia (develia.pl/pl/mieszkania/katowice/ceglana-park/cb-b6-a-08/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 820 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 855 zł/m²) za 68,6 m² wychodzi ok. 745 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.04.2025 (590 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 100 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, develia), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Ceglana: 163 ofert sprzedaży (mediana 12 200 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 13 140 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 230 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 855 zł/m², czyli ok. 745 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68,6 m² | 1 | 768 517 zł | 11 200 | — |
| Ceglana | 56,9 m² | 1 | 671 363 zł | 11 799 | 0 m |
| Ceglana | 75,6 m² | 1 | 706 688 zł | 9349 | 0 m |
| Ceglana | 55,5 m² | 1 | 655 080 zł | 11 799 | 0 m |
| Ceglana | 56,5 m² | 0 | 661 147 zł | 11 700 | 0 m |
| Ceglana | 57,5 m² | 4 | 724 207 zł | 12 599 | 0 m |
| Ceglana | 62,9 m² | 2 | 701 776 zł | 11 150 | 0 m |
| Ceglana | 55,9 m² | 2 | 693 627 zł | 12 400 | 0 m |
| Ceglana | 58,6 m² | 1 | 673 891 zł | 11 500 | 0 m |
| Ceglana | 56,6 m² | 3 | 707 870 zł | 12 500 | 0 m |
| Ceglana | 55,7 m² | 0 | 601 992 zł | 10 800 | 0 m |
| Ceglana | 56,6 m² | 2 | 701 563 zł | 12 400 | 0 m |
| Ceglana | 75,4 m² | 2 | 757 926 zł | 10 049 | 0 m |
| Ceglana | 56,9 m² | 2 | 705 530 zł | 12 400 | 0 m |
| Ceglana | 56,9 m² | 3 | 711 245 zł | 12 500 | 0 m |
| Ceglana | 55,1 m² | 0 | 644 533 zł | 11 700 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 820 zł/m²; to mieszkanie — 11 200 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 28.10.2026 | develia | dodane | 768 517 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 776 zł/m² z 5803 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 100 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.