Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A_NGOV-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 67 m², piętro 10/10
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 67 m²
- Piętro
- 10 z 10
- Rok budowy
- 2014
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki/ob/4835391) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-67m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 366 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 140 zł/m²) za 67 m² wychodzi ok. 1 014 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.07.2026 (116 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 67 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 119 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 140 zł/m², czyli ok. 1 014 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 67 m² | 10 | 949 000 zł | 14 164 | — |
| Dębniki | 62 m² | 2 | 828 696 zł | 13 366 | 133 m |
| Dębniki | 56 m² | 3 | 786 462 zł | 14 044 | 133 m |
| Dębniki | 62,8 m² | 2 | 828 696 zł | 13 200 | 133 m |
| Ruczaj | 60,6 m² | — | 805 714 zł | 13 300 | 176 m |
| Ruczaj | 60 m² | 3 | 805 714 zł | 13 429 | 192 m |
| Ruczaj | 62 m² | 3 | 813 001 zł | 13 113 | 192 m |
| ul. Ruczaj | 57 m² | 0 | 843 452 zł | 14 800 | 192 m |
| ul. Ruczaj | 62,8 m² | 3 | 813 001 zł | 12 950 | 192 m |
| Ruczaj | 57 m² | 2 | 799 000 zł | 14 018 | 225 m |
| Przemiarki | 55 m² | 0 | 889 440 zł | 16 172 | 225 m |
| Przemiarki | 59 m² | 3 | 983 070 zł | 16 662 | 225 m |
| Przemiarki | 62 m² | 0 | 991 766 zł | 15 996 | 225 m |
| Przemiarki | 59 m² | 0 | 929 604 zł | 15 756 | 225 m |
| Przemiarki | 62 m² | 0 | 979 680 zł | 15 801 | 225 m |
| Przemiarki | 64 m² | 0 | 987 309 zł | 15 427 | 225 m |
Mediana podobnych — 15 016 zł/m²; to mieszkanie — 14 164 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 949 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 949 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.