Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LQAV2L-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 66 m², piętro 2/2
Os. Fałata, Toruń
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2016
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Os. Fałata
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-os-falata-66m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-os-falata/ob/493062)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% wyższa od mediany 42 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8756 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9443 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 623 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 89 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9443 zł/m², czyli ok. 623 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | 2 | 749 000 zł | 11 349 | — |
| ul. Władysława Broniewskiego | 64,4 m² | 5 | 735 000 zł | 11 410 | 84 m |
| ul. Juliana Fałata | 55 m² | — | 439 999 zł | 8000 | 120 m |
| Broniewskiego | 59 m² | — | 479 000 zł | 8119 | 147 m |
| Broniewskiego | 61 m² | — | 479 000 zł | 7853 | 147 m |
| Bydgoskie Przedmieście | 70 m² | — | 700 000 zł | 10 000 | 256 m |
| Kochanowskiego | 55,1 m² | — | 495 000 zł | 8982 | 258 m |
| Kochanowskiego | 75,9 m² | — | 529 000 zł | 6971 | 258 m |
| Juliusza Słowackiego | 67,1 m² | — | 549 000 zł | 8182 | 302 m |
| Adama Mickiewicza | 77,8 m² | — | 1 100 000 zł | 14 139 | 385 m |
| Bydgoskie Przedmieście | 53 m² | 0 | 495 000 zł | 9340 | 397 m |
| Bema | 69,1 m² | 1 | 539 000 zł | 7804 | 408 m |
| Bydgoskie | 77,5 m² | 3 | 699 000 zł | 9022 | 460 m |
| ul. Adama Mickiewicza | 53 m² | — | 478 000 zł | 9019 | 483 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego | 70 m² | — | 830 000 zł | 11 857 | 679 m |
| Danielewskiego | 65 m² | — | 480 000 zł | 7385 | 911 m |
Mediana podobnych — 8603 zł/m²; to mieszkanie — 11 349 zł/m² (+32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 749 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 749 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 688 zł/m² z 2137 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.