Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GXAGUJ-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 66 m², piętro 2/8
Widzew, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Piętro
- 2 z 8
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-widzew-66m2-mzn20) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-widzew/ob/49599245)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8746 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 179 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 804 000 zł — oferta jest o 34% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.11.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 370 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 179 zł/m², czyli ok. 804 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | 2 | 529 417 zł | 8022 | — |
| Widzewska | 66 m² | 4 | 582 384 zł | 8824 | 0 m |
| Widzew | 66,3 m² | 2 | 529 417 zł | 7985 | 1 m |
| ul. Widzewska | 66,2 m² | 1 | 528 778 zł | 7990 | 88 m |
| Widzewska | 66 m² | 0 | 750 000 zł | 11 364 | 144 m |
| Widzewska | 53,3 m² | — | 502 652 zł | 9436 | 144 m |
| Widzewska | 66,9 m² | — | 541 647 zł | 8100 | 144 m |
| Widzewska | 59 m² | 1 | 500 729 zł | 8487 | 144 m |
| Widzewska | 65 m² | 1 | 737 000 zł | 11 339 | 144 m |
| Widzewska | 61,2 m² | 0 | 575 000 zł | 9395 | 144 m |
| Widzewska | 65,8 m² | — | 525 981 zł | 7994 | 144 m |
| Widzewska | 66 m² | 4 | 583 264 zł | 8837 | 144 m |
| Widzewska | 66,4 m² | — | 601 990 zł | 9070 | 144 m |
| Widzewska | 60 m² | — | 760 000 zł | 12 667 | 144 m |
| ul. Widzewska | 67 m² | — | 730 000 zł | 10 896 | 144 m |
| Widzewska | 65,3 m² | — | 568 458 zł | 8705 | 144 m |
Mediana podobnych — 8596 zł/m²; to mieszkanie — 8022 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 8.11.2026 | Morizon | dodane | 529 417 zł |
| 8.11.2026 | Gratka | dodane | 529 417 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 030 zł/m² z 7970 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.