Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IGYSNE-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 66 m², piętro 1/2
Janów-Nikiszowiec, Katowice
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 1918
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Janów-Nikiszowiec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-janow-nikiszo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 43% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 143 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6760 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 446 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 91 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6760 zł/m², czyli ok. 446 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | 1 | 379 000 zł | 5742 | — |
| Świętej Anny | 63 m² | 1 | 639 000 zł | 10 143 | 0 m |
| Świętej Anny | 63 m² | 1 | 649 000 zł | 10 302 | 6 m |
| św. Anny | 66,6 m² | — | 379 000 zł | 5689 | 13 m |
| Czechowa | 63 m² | — | 592 000 zł | 9397 | 97 m |
| Antoniego Czechowa | 70 m² | 0 | 520 000 zł | 7429 | 97 m |
| Bernarda Krawczyka | 69 m² | 1 | 535 000 zł | 7754 | 182 m |
| Janów-Nikiszowiec | 68 m² | 3 | 686 700 zł | 10 099 | 240 m |
| Nałkowskiej | 53,2 m² | — | 455 000 zł | 8553 | 367 m |
| Górniczego Dorobku | 56 m² | 1 | 515 697 zł | 9209 | 418 m |
| Górniczego Dorobku | 56 m² | 3 | 595 035 zł | 10 626 | 418 m |
| Górniczego Dorobku | 62 m² | 2 | 624 400 zł | 10 071 | 418 m |
| Górniczego Dorobku | 60 m² | 0 | 630 315 zł | 10 505 | 418 m |
| Górniczego Dorobku | 60 m² | 1 | 570 285 zł | 9505 | 418 m |
| Górniczego Dorobku | 56 m² | 4 | 606 369 zł | 10 828 | 418 m |
| Górniczego Dorobku | 68 m² | 5 | 721 035 zł | 10 604 | 418 m |
Mediana podobnych — 10 143 zł/m²; to mieszkanie — 5742 zł/m² (−43%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 379 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5785 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 91 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.