Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CELVGD-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 2/5
Josepha Conrada, Prądnik Biały, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Prądnik Biały
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/conrada_27_krakow-pradnik_bialy) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-j) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-pradnik-bialy-jose)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 87 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 732 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 575 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 947 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.06.2026 (157 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica JOSEPHA CONRADA: 14 ofert sprzedaży (mediana 15 001 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 15 360 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 175 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 575 zł/m², czyli ok. 947 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 2 | 849 207 zł | 13 065 | — |
| Josepha Conrada | 67 m² | 2 | 998 000 zł | 14 896 | 0 m |
| Conrada 27 | 68,7 m² | — | 885 843 zł | 12 900 | 0 m |
| Conrada | 68 m² | — | 1 178 000 zł | 17 324 | 0 m |
| Josepha Conrada | 68 m² | 5 | 1 170 000 zł | 17 206 | 0 m |
| Conrada 27 | 68,7 m² | — | 885 972 zł | 12 900 | 0 m |
| Bronowice | 64 m² | 4 | 1 299 000 zł | 20 297 | 17 m |
| ul. Czerwieńskiego 3 | 74 m² | 3 | 947 456 zł | 12 800 | 213 m |
| ul. Bolesława Czerwieńskiego | 57 m² | — | 997 000 zł | 17 491 | 213 m |
| Kazimierza Pużaka | 65 m² | 1 | 780 000 zł | 12 000 | 345 m |
| Gnieźnieńska | 74 m² | 3 | 820 000 zł | 11 081 | 374 m |
| ul. Chełmońskiego | 68,9 m² | 1 | 1 195 000 zł | 17 344 | 409 m |
| Bronowice | 57 m² | 1 | 799 000 zł | 14 018 | 418 m |
| Józefa Chełmońskiego | 78 m² | 1 | 1 100 000 zł | 14 103 | 419 m |
| Eljasza Walerego Radzikowskiego | 64 m² | — | 955 000 zł | 14 922 | 434 m |
| ul. Radzikowskiego | 64,8 m² | 4 | 1 199 000 zł | 18 512 | 435 m |
Mediana podobnych — 14 896 zł/m²; to mieszkanie — 13 065 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 849 207 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 849 207 zł |
| 13.11.2026 | Morizon | dodane | 849 207 zł |
| 13.11.2026 | Gratka | dodane | 849 207 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 23 499 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.