Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0TTQZI-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 2/2
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-65m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 590 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 969 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 843 000 zł — oferta jest o 27% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.10.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 108 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 969 zł/m², czyli ok. 843 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 2 | 619 110 zł | 9525 | — |
| Maślice | 62 m² | 0 | 679 410 zł | 10 958 | 13 m |
| Fabryczna | 62 m² | 1 | 674 010 zł | 10 871 | 28 m |
| Fabryczna | 62 m² | 1 | 675 810 zł | 10 900 | 30 m |
| Fabryczna | 77 m² | 2 | 661 410 zł | 8590 | 34 m |
| Fabryczna | 77 m² | 2 | 646 712 zł | 8399 | 34 m |
| ul. Zawidowska | 66 m² | — | 990 000 zł | 15 000 | 98 m |
| Fabryczna | 54 m² | 0 | 670 307 zł | 12 413 | 137 m |
| Zawidowska | 68 m² | 2 | 879 000 zł | 12 927 | 138 m |
| Fabryczna | 54 m² | 1 | 660 647 zł | 12 234 | 144 m |
| Maślice | 54 m² | 0 | 635 531 zł | 11 769 | 147 m |
| Fabryczna | 58 m² | 1 | 681 628 zł | 11 752 | 153 m |
| ul. Węgliniecka | 54,8 m² | 1 | 684 951 zł | 12 490 | 156 m |
| Węgliniecka | 54 m² | 1 | 684 952 zł | 12 684 | 156 m |
| Fabryczna | 59 m² | 1 | 731 165 zł | 12 393 | 157 m |
| Fabryczna | 69 m² | 1 | 685 308 zł | 9932 | 157 m |
Mediana podobnych — 12 281 zł/m²; to mieszkanie — 9525 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 619 110 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 619 110 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 973 zł/m² z 16 826 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.