Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IN5YJR-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 3/17
Stanisława Lema, Piecki-Migowo, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 3 z 17
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Piecki-Migowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-s) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-piecki-migowo-stan)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 687 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 920 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 970 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.09.2026 (53 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 49 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Stanisława Lema: 25 ofert sprzedaży (mediana 18 518 zł/m²), 59 transakcji w rejestrze (mediana 16 129 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 183 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 920 zł/m², czyli ok. 970 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 3 | 999 000 zł | 15 369 | — |
| Lema | 57,3 m² | — | 949 000 zł | 16 576 | 0 m |
| Stanisława Lema | 69 m² | 15 | 1 099 000 zł | 15 928 | 0 m |
| Lema | 77,3 m² | — | 1 500 000 zł | 19 395 | 0 m |
| Stanisława Lema | 54 m² | 8 | 949 000 zł | 17 574 | 0 m |
| ul. prof. Stefana Hausbrandta | 67,5 m² | 3 | 999 000 zł | 14 809 | 115 m |
| Stanisława Lema | 54 m² | 1 | 999 999 zł | 18 519 | 127 m |
| ul. Piekarnicza | 54 m² | 0 | 1 000 000 zł | 18 519 | 127 m |
| Lema | 56 m² | 5 | 925 000 zł | 16 518 | 137 m |
| ul. Stanisława Lema | 53,7 m² | 10 | 1 029 000 zł | 19 180 | 137 m |
| Hausbrandta | 67,7 m² | — | 1 275 000 zł | 18 839 | 137 m |
| Piekarnicza | 54 m² | 0 | 879 382 zł | 16 285 | 147 m |
| Piekarnicza | 54 m² | 0 | 930 580 zł | 17 233 | 147 m |
| ul. Piekarnicza | 67 m² | — | 920 000 zł | 13 731 | 148 m |
| Piekarnicza | 78 m² | 1 | 999 000 zł | 12 808 | 148 m |
| ul. Piekarnicza | 64 m² | 3 | 899 000 zł | 14 047 | 177 m |
Mediana podobnych — 16 401 zł/m²; to mieszkanie — 15 369 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 999 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 999 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 421 zł/m² z 10 460 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 49 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.