Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XRS_L3-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 2/4
Sławinek, Lublin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 2000
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Sławinek
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-slawinek-65m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-slawinek/ob/470247)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 105 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9865 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 641 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.04.2026 (205 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 26 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9865 zł/m², czyli ok. 641 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 2 | 599 000 zł | 9215 | — |
| ul. Kolorowa | 59 m² | 1 | 519 000 zł | 8797 | 63 m |
| Kolorowa | 70 m² | 1 | 668 000 zł | 9543 | 76 m |
| ul. Baśniowa | 61 m² | — | 825 000 zł | 13 525 | 111 m |
| ul. Bajkowa | 56 m² | — | 695 000 zł | 12 411 | 113 m |
| Śródmieście | 57 m² | 1 | 630 000 zł | 11 053 | 131 m |
| ul. Baśniowa | 72 m² | — | 790 000 zł | 10 972 | 218 m |
| ul. Baśniowa | 58 m² | — | 690 000 zł | 11 897 | 218 m |
| Baśniowa | 54,9 m² | — | 570 000 zł | 10 383 | 218 m |
| Baśniowa | 61,1 m² | — | 778 999 zł | 12 756 | 218 m |
| Baśniowa | 54 m² | 4 | 570 000 zł | 10 556 | 260 m |
| Żołnierska | 57,2 m² | — | 535 000 zł | 9356 | 353 m |
| ul. Czeremchowa | 54 m² | — | 599 000 zł | 11 093 | 361 m |
| Nałęczowska | 62 m² | 7 | 633 420 zł | 10 217 | 437 m |
| Nałęczowska | 73 m² | — | 722 502 zł | 9900 | 489 m |
| Nałęczowska | 67,6 m² | — | 676 300 zł | 10 000 | 489 m |
Mediana podobnych — 9998 zł/m²; to mieszkanie — 9215 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 594 zł/m² z 2842 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 26 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.