Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-K-JAPD-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m², piętro 2/7
Czyżyny, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czyżyny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-czyzyny/ob/4949968) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-czyzyny-65m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 967 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 360 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 998 000 zł — oferta jest o 25% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.08.2026 (69 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 390 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 360 zł/m², czyli ok. 998 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | 2 | 750 000 zł | 11 539 | — |
| Czyżyny | 56 m² | 2 | 707 000 zł | 12 625 | 0 m |
| Czyżyny | 56 m² | 2 | 709 000 zł | 12 661 | 0 m |
| Czyżyny | 65 m² | 2 | 775 000 zł | 11 923 | 0 m |
| Czyżyny | 65 m² | 2 | 772 000 zł | 11 877 | 0 m |
| Czyżyny | 65 m² | 2 | 779 000 zł | 11 985 | 0 m |
| Czyżyny | 57 m² | 2 | 735 000 zł | 12 895 | 0 m |
| Czyżyny | 56 m² | 2 | 750 000 zł | 13 393 | 0 m |
| Centralna | 61,4 m² | — | 697 928 zł | 11 365 | 128 m |
| Centralna | 53 m² | 0 | 794 635 zł | 14 993 | 197 m |
| Centralna | 54 m² | 1 | 759 635 zł | 14 067 | 197 m |
| Centralna | 53 m² | 4 | 837 098 zł | 15 794 | 197 m |
| Centralna | 54 m² | 1 | 724 584 zł | 13 418 | 197 m |
| Centralna | 54 m² | 3 | 751 824 zł | 13 923 | 197 m |
| Centralna | 54 m² | 1 | 822 729 zł | 15 236 | 197 m |
| Centralna | 60 m² | 5 | 829 261 zł | 13 821 | 197 m |
Mediana podobnych — 14 015 zł/m²; to mieszkanie — 11 539 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 750 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 750 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 750 000 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 225 zł/m² z 22 161 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.